La conoscenza delle caratteristiche tecniche di un edificio e la valutazione del suo stato di fatto, diventano sempre più importanti nell’attuale contesto di mercato. Infatti, ormai sempre più operatori del mercato edilizio italiano hanno compreso che mantenere traccia della documentazione di progetto e delle successive attività di manutenzione e/o di riqualificazione di un edificio rappresenta un valore aggiunto sia da un punto di vista della conoscenza tecnica di un edificio, che della sua valutazione economica.
In Italia attualmente non vi è l’obbligatorietà di compilazione di un documento di sintesi che racchiuda informazioni relative alla disponibilità della documentazione propria di un edificio e che fornisca indicazioni su come sia stato realizzato e cambiato in fase d’uso: la raccolta e conservazione di un simile insieme di informazioni viene principalmente lasciata alla buona volontà dei singoli operatori.
Lo scopo di una simile raccolta di informazioni può essere estremamente vario, così come la sua composizione; è indubbio comunque che debba per lo meno fornire indicazioni in relazione al rispetto delle normative vigenti in ambito edilizio, oltre che sulle caratteristiche tecno-tipologiche dell’edificio stesso e dei possibili cambiamenti avvenuti nel corso del tempo.
Da quanto detto finora, risulta evidente che le informazioni da fornire per la conoscenza di un edificio e per valutarne nel tempo lo stato di fatto, afferiscono a differenti ambiti, tra i quali anagrafica, urbanistica e tecno-tipologia.
La valutazione di completezza e di coerenza di un insieme così eterogeneo di informazioni comporta per lo meno la suddivisione in due ambiti principali: il primo riguardante la verifica di completezza della documentazione propria di un edificio, il secondo la descrizione dello stesso, accompagnata dalla valutazione dello stato di fatto dei suoi componenti e materiali al trascorrere del tempo.
L’utilizzo di un libretto del fabbricato quale documento che possa certificare le condizioni di un edificio, sia per quanto riguarda la sua completezza documentale, sia per la congruenza tecno-tipologica, comporta la necessità di rendere oggettiva la valutazione. Questo vuol dire definire delle modalità valutative che non possano comportare variazioni sensibili di giudizio a seconda del tipo di operatore che effettua l’analisi.
Analisi documentale
Per una valutazione dello stato di fatto di un edificio, anche la completezza della documentazione rappresenta un fattore importante, specialmente se la si intende quale prova “indiretta” per verificare se un edificio possa o meno adempiere alle proprie funzioni. Non sempre, infatti, è possibile, per questioni di tempo ed economiche, effettuare prove dirette sull’edificio e/o su sue parti: in questo caso la presenza, per lo meno in una prima fase, di documentazione che permetta una verifica speditiva di quanto indagato (per esempio certificati di collaudo delle opere strutturali, anziché effettuare prove di carico), dovrebbe potere fornire una indicazione affidabile circa lo stato di fatto.
La nostra esperienza di ricerca e applicazione a casi reali, ha portato alla definizione di un indice di efficienza documentale, che può essere definito come un rapporto pesato tra il numero di documenti reperibili per un edificio e quelli che dovrebbe avere per soddisfare i propri vincoli legislativi e normativi.
La definizione di un simile tipo di indice dipende dalla definizione dei documenti necessari per la realizzazione dell’edificio (e quindi la sua conoscenza), e dall’attribuzione agli stessi di un differente livello di importanza. Si è stabilito di definire un elenco minimo di documenti obbligatori per legge ai quali è stata aggiunta un’ulteriore serie di documenti non obbligatori ma comunque ritenuti importanti per la conoscenza dell’edificio e delle sue condizioni, tale elenco è stato suddiviso definendo le seguenti categorie di famiglie:
- edilizia;
- prevenzione incendi;
- strutture;
- impianti;
- sicurezza e manutenzione;
- urbanistica;
- catasto;
- as-built;
- provenienza e servitù.
È stato quindi necessario definire l’importanza dei documenti sotto due punti di vista: il primo da applicare all’insieme indifferenziato dei documenti, il secondo applicabile alle nove famiglie così come definite dall’elenco precedente.
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