La seconda voce di costo per le aziende è rappresentata dal costo della gestione degli immobili, superata solo dalla spesa per il personale. In ragione di ciò, la corretta pianificazione e gestione dei costi correlati agli asset fisici diventa un elemento cruciale per tutte le realtà aziendali.
Sia che gli immobili siano già costruiti, sia che essi siano nella fase di progettazione o realizzazione, la visione di lungo periodo dei costi correlati al proprio patrimonio immobiliare rappresenta una esigenza non più differibile per i Facility Manager del ventunesimo secolo. Diventa quindi fondamentale conoscere il costo dell’intero ciclo di vita di un immobile, ovvero il Life Cycle Cost.
Il Life Cycle Cost è la somma dei costi effettivi e prospettici necessari alla messa in servizio e al mantenimento in esercizio dell’immobile. In termini cronologici, i costi che devono essere presi in considerazione nell’analisi dei costi di vita, possono essere suddivisi in:
- Investimento iniziale (Initial Investment Costs), in cui ricadono tutti i costi sostenuti prima dell’occupazione dell’asset (concezione, sviluppo, acquisizione aree, procurement di servizi di progettazione, procurement delle attività di costruzione, costi di controllo e collaudo ecc.);
- Costi operativi (Operation Costs), in cui sono ricompresi i costi annuali, con esclusione dei costi di riparazione e manutenzione, che devono essere sostenuti per garantire l’operatività dell’asset. In questa categoria sono solitamente ricompresi i costi relativi alle utilities e i servizi di pulizia e igienizzazione;
- Costi di manutenzione e riparazione (Maintenance & Repair Costs), che si differenziano fondamentalmente per la propria natura: i costi di manutenzione possono essere considerati i costi schedulati, necessari per il corretto funzionamento del sistema edificio impianto, mentre tra i costi di riparazione ricadono le spese non preventivabili richieste per prolungare la vita di un sistema senza richiederne la sostituzione;
- Costi di sostituzione (Replacement Costs), ovvero i costi di sostituzione degli impianti necessari per l’operatività dell’edificio, la cui vita utile è da considerarsi inferiore rispetto all’orizzonte temporale del progetto.
I costi del ciclo di vita di un asset dalla progettazione alla dismissione
Al contrario rispetto alla comune percezione, i costi di costruzione (Initial Investment Costs) non rappresentano che circa la metà delle spese complessive sostenute nell’arco della vita utile di un asset. In un ciclo di vita ventennale, come riportato nella Fig.1, il costo iniziale di realizzazione di un fabbricato rappresenta circa il 40% della spesa totale.
Al contrario, è di fondamentale importanza, nella fase di progettazione di un nuovo fabbricato, prevedere i costi che saranno generati successivamente dall’immobile, nella fase di utilizzazione. Una corretta progettazione e una opportuna conoscenza delle conseguenze delle scelte progettuali sono elementi imprescindibili per minimizzare i successivi costi operativi (in primis i costi relativi alle utilities) e i costi di manutenzione e riparazione. Con il passare del tempo, infatti, diventa sempre più costoso modificare le scelte prese nella fase di progettazione. La Fig.2 propone una rappresentazione schematica della possibilità di influenzare la riduzione dei costi in relazione ai tempi di avanzamento del progetto.
La capacità di influenzare i costi della vita residua di un immobile, o comunque di un asset, decresce con il trascorrere del tempo, aumentando i costi associati ai cambiamenti delle scelte strategiche.
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